不動産価格は暴落する？2026年以降の不動産市場を徹底予測【後編】

はじめに

前編では、「不動産価格は暴落するのか？」という疑問について、人口減少、空き家問題、金利上昇、景気悪化、海外投資家の動向など、不動産価格が下落する可能性のある要因を中心に解説しました。

では、2026年以降の日本の不動産市場は、実際にどうなっていくのでしょうか？

日本では人口減少が続いているため、「これから不動産価格はどこでも下がっていく」と考えてしまいがちです。

しかし、実際の不動産市場はそれほど単純ではありません。

人口が減少している日本でも、人口が集まる都市や、企業が進出する地域、再開発が進む地域では住宅需要が高まる可能性があります。

反対に、人口減少が激しく、雇用や交通インフラが縮小している地域では、不動産価格が大きく下落する可能性があります。

つまり、これからの不動産市場で重要になるのは、

「不動産価格は暴落するのか？」

ではなく、

「どの地域、どの物件の価格が下落するのか？」

という視点です。

後編では、2026年以降の不動産市場について、値上がりしやすい地域、価格が下落しやすい地域、マンションと戸建ての違い、住宅ローンや不動産投資で注意すべきポイントまで詳しく解説します。

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2026年以降、不動産市場は「二極化」が進む

これからの日本の不動産市場を考えるうえで、最も重要なキーワードの一つが「二極化」です。

二極化とは、簡単に言えば、

「価格が維持される、または上昇する不動産」

と

「価格が下落し続ける不動産」

に分かれていくことです。

日本全体では人口が減少しています。

しかし、すべての地域で人口が同じように減っているわけではありません。

例えば、都市部では仕事や学校、商業施設などを求めて人が集まりやすい一方、地方では若い世代を中心に人口流出が続いている地域があります。

この違いが住宅需要の差となり、最終的には不動産価格の差につながります。

今後は、

「日本の不動産」

という大きな括りではなく、

「その地域の不動産」

という視点で考えることがますます重要になるでしょう。

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不動産価格が上昇しやすい地域の特徴

では、今後も不動産価格が比較的維持されやすい地域には、どのような特徴があるのでしょうか？

代表的なのは次のような地域です。

・人口が増えている地域

・若い世代が流入している地域

・大企業が集まっている地域

・再開発が進んでいる地域

・交通アクセスが良い地域

・商業施設や医療機関が充実している地域

・大学や学校が集まっている地域

・大規模な企業投資が行われている地域

こうした地域では、住宅需要が維持されやすくなります。

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1．人口が増えている地域

不動産価格を考えるうえで、人口は非常に重要な指標です。

人口が増えているということは、その地域に住みたい人が増えているということです。

住宅需要が増えれば、住宅価格や賃料が維持されやすくなります。

もちろん、人口だけで不動産価格が決まるわけではありません。

しかし、

「人口が増えている」

という事実は、不動産市場にとって大きなプラス材料になります。

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2．企業や工場が進出する地域

もう一つ重要なのが「雇用」です。

人が住むためには、働く場所が必要です。

企業や工場が新しく進出すると、

「そこで働く人」

が必要になります。

さらに、

・従業員の家族

・関連企業の社員

・飲食店や小売店の従業員

・サービス業

など、周辺の雇用も増える可能性があります。

すると地域全体の住宅需要が高まることがあります。

そのため、大型工場や企業の進出は、その地域の不動産市場にとって非常に重要な材料になります。

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北海道では千歳市周辺にも注目

北海道では、千歳市周辺の動向が注目される材料の一つです。

半導体関連の大型投資によって、地域の産業構造や雇用環境が変化する可能性があります。

企業や関連産業が集積すれば、働く人の住宅需要が生まれる可能性があります。

もちろん、企業進出がそのまま不動産価格の上昇を保証するわけではありません。

実際の価格には、

・雇用の増加

・人口の流入

・住宅供給量

・交通インフラ

・商業施設

など、さまざまな要素が影響します。

そのため、企業進出が発表されたからといって、すぐに不動産を購入するのではなく、地域全体の変化を確認することが重要です。

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3．再開発が進む地域

駅前の再開発や大型商業施設の建設なども、不動産価格に影響します。

再開発によって、

・駅が便利になる

・商業施設が増える

・オフィスが増える

・ホテルが増える

・道路が整備される

などの変化が起こると、その地域の利便性が向上します。

利便性が高まれば、その地域に住みたいと考える人が増える可能性があります。

その結果、住宅需要が高まり、不動産価格が維持されることがあります。

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4．駅から近い不動産

今後さらに重要になると考えられるのが「立地」です。

特に都市部では、

「駅から徒歩何分なのか？」

が住宅価格を左右する重要なポイントになります。

一般的には、駅から近い物件ほど利便性が高く、需要を維持しやすい傾向があります。

逆に、

「駅から遠い」

「バスが必要」

「車がないと生活できない」

といった地域では、人口減少の影響を受けやすくなる可能性があります。

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価格が下落しやすい地域の特徴

一方、今後不動産価格が下落しやすい地域には、次のような特徴があります。

・人口減少が続いている

・若い世代が流出している

・高齢化が進んでいる

・空き家が多い

・雇用が少ない

・交通インフラが縮小している

・商業施設が撤退している

・新しい住宅需要が生まれにくい

こうした地域では、住宅を購入したい人よりも売却したい人のほうが多くなる可能性があります。

その結果、不動産価格が下落しやすくなります。

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「安い不動産＝お買い得」とは限らない

ここは非常に重要なポイントです。

不動産価格が安くなっていると、

「こんなに安いならお買い得なのでは？」

と思うかもしれません。

しかし、不動産では「安い理由」を確認することが非常に重要です。

例えば、1,000万円だった住宅が500万円になったとします。

価格だけを見れば非常に安く感じます。

しかし、その地域の人口が減少し続けていて、今後さらに住宅需要が減るのであれば、将来的には500万円でも売れない可能性があります。

さらに、

「買い手が見つからない」

「賃貸需要がない」

「修繕費がかかる」

「固定資産税がかかる」

といった問題もあります。

そのため、

「安く買える」

ことと、

「資産価値がある」

ことは別の問題です。

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マンション価格はどうなる？

マンションについても、今後は二極化が進む可能性があります。

特に重要なのが、

「立地」

「築年数」

「管理状態」

「修繕計画」

です。

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価格が維持されやすいマンション

例えば、

・駅から近い

・都心部にある

・再開発エリアにある

・周辺に商業施設がある

・管理状態が良い

・修繕計画が適切

といったマンションは、比較的需要を維持しやすいと考えられます。

特に駅近マンションは、車を持たない世帯や高齢者などからも需要が期待できます。

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価格が下落しやすいマンション

一方、

・駅から遠い

・築年数が非常に古い

・管理状態が悪い

・修繕積立金が不足している

・空室が多い

といったマンションでは、将来的な価格下落リスクが高まる可能性があります。

マンションは建物そのものだけでなく、「管理」も重要です。

購入価格が安くても、将来的に大規模修繕費用が必要になれば、所有者の負担が大きくなることがあります。

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戸建て住宅はどうなる？

戸建て住宅の場合、マンションとは少し違った特徴があります。

戸建ては、

「土地」

と

「建物」

に分けて考える必要があります。

一般的に建物は築年数が経過するほど価値が低下しやすい一方、土地は立地によって価値が大きく異なります。

都市部の人気エリアでは土地の価値が維持されることがあります。

一方、人口減少地域では土地価格そのものが下落する可能性があります。

そのため、戸建てを購入するときには、

「建物がきれいか？」

だけではなく、

「土地に将来的な需要があるか？」

を考えることが重要です。

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住宅ローン金利にも注意が必要

不動産価格を考えるとき、物件価格だけに注目してはいけません。

もう一つ重要なのが住宅ローン金利です。

例えば、同じ4,000万円の住宅を購入するとしても、金利が違えば返済総額は大きく変わります。

金利が上昇すると、

・毎月の返済額が増える

・借りられる金額が減る

・購入できる住宅価格が下がる

という影響が出る可能性があります。

そのため、住宅購入を考えている人は、現在の金利だけでなく、

「金利が上昇した場合でも返済できるか？」

を考えておくことが重要です。

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変動金利を利用する場合は特に注意

住宅ローンには大きく分けて、

・変動金利

・固定金利

があります。

変動金利は、金利が低い局面では返済負担を抑えられる可能性があります。

しかし、金利上昇局面では返済負担が増える可能性があります。

そのため、変動金利を利用する場合には、

「今の金利なら返済できる」

だけではなく、

「金利が上昇しても返済できる」

という余裕を持った資金計画が重要です。

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不動産投資はどうなる？

不動産価格の二極化は、不動産投資にも大きな影響を与える可能性があります。

不動産投資では、単純に物件価格が上昇するかどうかだけでなく、

「その物件に住みたい人がいるのか？」

が非常に重要です。

例えば、人口が減少している地域では、

・空室率が上昇する

・家賃が下落する

・修繕費が増える

・売却しにくくなる

といったリスクがあります。

そのため、高い利回りだけを見て投資するのは危険です。

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高利回り物件には理由がある

不動産投資では、

「利回り10％！」

など、高い利回りをうたう物件があります。

しかし、利回りが高いからといって必ずしも良い物件とは限りません。

なぜなら、

「価格が安い理由」

が存在する可能性があるからです。

人口減少や空室リスク、建物の老朽化などによって物件価格が安くなっている場合、見かけ上の利回りが高くなることがあります。

そのため、不動産投資では、

「利回り」

だけではなく、

「人口」

「家賃相場」

「空室率」

「修繕費」

「売却のしやすさ」

などを総合的に確認する必要があります。

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2026年以降に注目すべき7つのポイント

今後の不動産市場を考えるうえで、特に注目したいのが次の7つです。

1．日本銀行の金融政策

金利が上昇すれば、住宅ローンや不動産投資の資金調達に影響します。

2．住宅ローン金利

住宅ローン金利が上昇すると、住宅購入者の負担が増えます。

3．人口動態

人口が増えている地域なのか、減少している地域なのかを確認する必要があります。

4．空き家

空き家の増加は、特に地方の不動産価格に大きな影響を与える可能性があります。

5．建築費

建築資材や人件費が高止まりすれば、新築価格が下がりにくくなる可能性があります。

6．再開発

駅前再開発や大型施設の建設は、その地域の住宅需要に影響する可能性があります。

7．企業進出

工場や企業の進出によって雇用が増えれば、住宅需要が高まる可能性があります。

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では、今は不動産を買うべきなのか？

ここまで読んで、

「結局、今は不動産を買ったほうがいいの？」

と思った方も多いでしょう。

しかし、この質問に対して、

「今すぐ買うべき」

「暴落するから待つべき」

と一概に答えることはできません。

なぜなら、不動産は株式などと違って、一つ一つの物件の条件が大きく異なるからです。

同じ市内でも、

「駅から徒歩5分のマンション」

と

「駅から車で30分の戸建て」

では、将来の資産価値が大きく異なる可能性があります。

そのため、購入時期だけではなく、

「どの地域の、どの物件を買うのか」

が非常に重要です。

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住宅購入では「売るとき」のことも考える

住宅を購入するときには、

「ここに住みたい」

という気持ちももちろん大切です。

しかし、資産として考えるのであれば、

「将来売却するときに買いたい人がいるか？」

という視点も重要です。

例えば、

・駅に近い

・生活に便利

・人口が維持されている

・雇用がある

・学校や病院が近い

といった住宅は、将来的にも一定の需要が期待できます。

一方で、

・人口減少

・空き家増加

・交通機関の縮小

・商業施設の撤退

などが進む地域では、売却が難しくなる可能性があります。

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不動産価格の「暴落」を予測するのは難しい

ここで、最も重要なことを一つ確認しておきましょう。

それは、

「不動産価格がいつ暴落するのかを正確に予測することは難しい」

ということです。

過去にも、

「不動産価格はもう上がらない」

と言われた時期があれば、

「これ以上は上がらない」

と思われた価格がさらに上昇したケースもあります。

不動産価格は、

・金利

・景気

・人口

・雇用

・建築費

・土地供給

・政策

・海外資金

など、非常に多くの要素によって決まります。

そのため、「〇年に暴落する」といった予測を鵜呑みにするのは危険です。

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重要なのは「価格」だけを見ることではない

不動産を購入する場合、

「今の価格が高いか安いか」

だけではなく、

「その価格を支払っても生活に余裕があるか？」

を考えることが大切です。

例えば、無理をして高額な住宅を購入すると、

・住宅ローン

・固定資産税

・修繕費

・管理費

・駐車場代

などの負担が重くなる可能性があります。

住宅は購入して終わりではありません。

住み続けるための維持費も必要です。

そのため、価格が下がるかどうかだけではなく、自分の収入や家計に無理のない住宅を選ぶことが重要です。

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これからの不動産市場で最も重要なのは「立地」

ここまでの内容をまとめると、今後の不動産市場で非常に重要になるのが「立地」です。

人口減少時代には、

「どこに住むか」

がこれまで以上に重要になります。

人口が減少しても、

「人が集まる場所」

には住宅需要が残る可能性があります。

逆に人口減少とともに、

「人がいなくなる場所」

では不動産価格が大きく下落する可能性があります。

そのため、これから不動産を購入する場合には、

「この地域の人口は10年後、20年後にどうなっているのか？」

という長期的な視点が重要になります。

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これから不動産を購入する人が確認したいチェックリスト

最後に、住宅や不動産を購入する前に確認しておきたいポイントをまとめます。

□ 地域の人口は増えているか？

□ 若い世代が流入しているか？

□ 雇用は維持されているか？

□ 駅や交通機関は維持されるか？

□ 商業施設は充実しているか？

□ 病院や学校は近くにあるか？

□ 再開発の計画はあるか？

□ 空き家は増えていないか？

□ 住宅ローン金利が上昇しても返済できるか？

□ 将来売却するときに買い手がいるか？

このチェックをするだけでも、不動産選びで見落としがちなポイントを確認できます。

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まとめ｜不動産価格は暴落するのか？

2026年以降、日本の不動産価格は暴落するのでしょうか？

結論としては、

「日本全国の不動産価格が一斉に暴落する」

とは限りません。

むしろ今後は、

「上昇・維持する不動産」

と

「下落する不動産」

の二極化が進む可能性があります。

人口が増えている地域、企業が進出している地域、再開発が進んでいる地域、駅から近い便利な地域では、住宅需要が維持される可能性があります。

一方で、人口減少が続き、空き家が増え、雇用や交通インフラが縮小している地域では、不動産価格が下落する可能性があります。

つまり、これからの不動産市場では、

「日本の不動産価格はどうなる？」

という考え方だけでは不十分です。

重要なのは、

「自分が購入しようとしている地域の不動産価格は、10年後、20年後にどうなっている可能性があるのか？」

という視点です。

不動産価格の未来を正確に予測することは誰にもできません。

だからこそ、人口、雇用、交通、再開発、住宅需要、金利など、将来の資産価値を左右する要素を一つずつ確認することが大切です。

不動産は「安く買えば必ず得をする」というものではありません。

逆に「価格が高いから必ず危険」というわけでもありません。

最も重要なのは、その不動産に将来も需要があるのかを見極めることです。

これからの日本では、人口減少によって不動産市場そのものが消えていくのではなく、

「価値のある不動産と、価値が下がり続ける不動産の差が広がる時代」

になっていく可能性があります。

不動産を購入するときも、投資するときも、「今の価格」だけを見るのではなく、「将来の需要」を見ることが重要なのです。

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